Ипотечный бум. Первый замначальника Сибирского ГУ Центробанка Асаралиева о тенденциях на рынке недвижимости

Фото: sib.fm

Первый заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Марина Асаралиева про ипотечный год-2024, тенденции на первичном рынке жилья, изменения условий семейной ипотеки и перспективы на 2025 год – в эксклюзивном интервью Сиб.фм.

— Марина Валерьевна, каким был ипотечный год — 2024?

— Ипотечный рынок в 2024 году прошел через значительные изменения, обусловленные завершением ряда государственных программ поддержки. Главная особенность этого периода — окончание с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки, которая оказывала значительное влияние на спрос и динамику рынка в последние годы. Это событие стало серьезным испытанием для банков и застройщиков, так как привело к снижению темпов выдачи новых кредитов и замедлению роста ипотечных портфелей.

Однако стоит отметить, что сравнение текущих показателей с рекордными уровнями предыдущих лет может создавать ложную картину кризиса. На самом деле, после завершения льготной программы ипотека вернулась к более сбалансированным показателям. Вместо стремительного роста, который наблюдался ранее, теперь мы видим увеличение объемов кредитования примерно на 1% ежемесячно. Этот тренд свидетельствует о том, что рынок постепенно адаптируется к новым условиям и переходит к более устойчивому развитию.

Банки отреагировали на эти изменения различными стратегиями. Некоторые начали активно развивать собственные ипотечные продукты с привлекательными условиями, чтобы компенсировать снижение интереса со стороны клиентов. Другие сосредоточились на рефинансировании существующих займов, предлагая клиентам более выгодные ставки при переходе от одного банка к другому. В то же время большинство игроков на рынке продолжили работать над улучшением клиентского сервиса и внедрением цифровых технологий, делая процесс получения ипотеки проще и удобнее.

Таким образом, несмотря на завершение льготной программы, ипотечный рынок продолжает развиваться, хотя и в более умеренном темпе. Банки демонстрируют гибкость и готовность адаптироваться к новым реалиям, а клиенты получают возможность выбирать среди различных предложений, ориентированных на их индивидуальные потребности.

— Какие тенденции прослеживаются на первичном рынке жилья в связи с ростом ставки и как это повлияло на объемы выдачи ипотечных кредитов?

— Отмена массовой льготной ипотеки охладила рынок, но не привела к остановке кредитования. Если оценивать в цифрах, то среднемесячный объем выдач кредитов для приобретения квартир в новостройках снизился на 44% относительно среднего значения за последние 2 года, когда работали все льготные госпрограммы. Тем не менее государство продолжает поддерживать определенные категории граждан через субсидии по ставкам на семейную ипотеку, IT-ипотеку и сельскую ипотеку. Эти программы остаются востребованными, поскольку каждая из них направлена на удовлетворение конкретных потребностей населения.

Ипотечные кредиты на рыночных условиях тоже выдаются, но в меньших объемах. В основном к ней прибегают, чтобы улучшить свои жилищные условия. Такие заемщики либо имеют сбережения, либо продают прежнее жилье и берут кредит только на недостающую сумму. Люди рассчитывают, что при снижении ставок смогут перекредитоваться. Безусловно, кто-то такое решение о покупке жилья отложит, воспользовавшись возможностью накопить побольше на первоначальный взнос, ведь ставки по вкладам сейчас тоже высокие.

— Как изменение условий получения семейной ипотеки отразилось на ее популярности?

— Перед отменой массовой льготной ипотеки и пересмотром параметров других государственных программ объем выдач по всем льготным программам заметно увеличился, достигнув двукратного роста в июне в годовом исчислении. Что касается конкретно семейной ипотеки, то здесь наблюдаем рост более чем в два раза. После внесения изменений в июльские параметры программы выдачи семейной ипотеки объемы выдачи закономерно сократились. Тем не менее уже в период с августа по ноябрь они практически вернулись к среднему показателю за предыдущие два года, демонстрируя устойчивость спроса на данный продукт.

— Наблюдались ли в 2024 году просроченные платежи по ипотеке? Как изменилась динамика по сравнению с 2023 и 2022 годами?

— В Новосибирской области уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам оставался стабильным и составлял менее половины процента от общего объема задолженностей. Эта тенденция сохранилась на протяжении нескольких лет, что указывает на высокую финансовую дисциплину заемщиков региона. Таким образом, несмотря на колебания экономической ситуации, доля просроченных платежей оставалась незначительной, что говорит о надежности ипотечного рынка в данном регионе.

— Каковы ожидания ипотечного рынка в 2025 году?

— С 1 января 2025 года вступил в силу Стандарт защиты ипотечных заемщиков, что привнесло существенные изменения в работу банков. Теперь кредитные организации обязаны предоставлять своим клиентам более подробную информацию об условиях ипотечных продуктов. Высокорискованные схемы, такие как использование аккредитива вместо счета эскроу, будут исключены, что повысит защиту заемщиков и увеличит доверие к системе.

Кроме того, внесены следующие важные изменения:

– Первоначальный взнос: сумма кешбэка, возвращаемая покупателю после покупки квартиры, больше не может учитываться в качестве части первоначального взноса.

– Комиссии банкам от застройщиков: банк не имеет права получать вознаграждение от застройщика за предоставление пониженной ставки по ипотеке, если это увеличивает стоимость объекта недвижимости.

– Срок и сумма кредита: рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму, не превышающую 80% справедливой стоимости объекта ипотеки.

Эти меры направлены на повышение прозрачности и безопасности сделок, а также на предотвращение необоснованного роста цен на жилье. Ожидается, что годовой прирост ипотечного портфеля составит 8–13%, что является здоровым и устойчивым уровнем, не провоцирующим резкий скачок цен на недвижимость.

* По информации Сибирского ГУ Банка России. Данные за 2024 год приведены за 11 месяцев.